荊門城控集團“促進高質量發展”調研報告優秀作品代表
來源：中房地產
今年的中央經濟工作會議和國家要穩定經濟大盤會議反復強調要促進房地產業良性循環和健康發展�，F階段，房地產企業在應對行業風險及挑戰同時，也要在新的發展機遇中持續助力高質量發展。作為國有房地產企業，不僅要在應對風險挑戰中，彰顯國企社會責任擔當，也要危中尋機做大做強，協助政府引導區域性房地產行業健康穩定發展。本文從當前國內、荊門房地產業形勢分析，探究荊門房地產市場未來發展路徑，為荊門地產行業新發展提供新思路和新辦法。
一、國內形勢：地產市場整體低迷，行業風險機遇并存
近年來，受國家政策調控、融資政策收緊和疫情影響，房地產行業呈下行趨勢，多家大型房地產企業“爆雷”，引發一系列金融和社會風險。去年以來，恒大因發行債券到期后無法償還資金，導致房屋賤賣，后期施工停擺，直接影響荊門云湖上苑項目爛尾。據不完全統計，自2021年以來，約有58家房地產企業“爆雷”，其中不乏大型房地產公司（如恒大、陽光城、奧園、寶能等），在經濟和社會層面引發大量問題，房地產市場呈現一片恐慌，建筑施工行業出現整個量能萎縮，導致上下游斷裂，引發大量債務糾紛，導致防范化解金融風險、去庫存風險和社會治理的風險陡增。不可否認，在“雙循環”和“擴大內需”戰略下，地方性經濟中房地產行業依然承擔著經濟增長的重要責任。特別是近幾年受疫情影響，整體經濟處于恢復周期，房地產消費依然是居民消費中最重要支出，需要通過房地產市場良性發展帶動整體居民消費，促進上下游產業活力，從而保障地方經濟和消費、就業的穩定性。
隨著我國城鎮化率提升，居民改善性需求增加，房地產行業發展機遇演變為更加關注行業發展的質量和水平，房地產企業需通過提供多元化的服務、高品質的產品，獲得更高的市場溢價。今年來，各地陸續出臺放寬限購、融資貸款政策，刺激房地產行業、促進住房消費的利好措施，以恢復市場元氣，重振市場信心，但收效仍不明顯。
二、荊門現狀：目前形勢不容樂觀，亟待進行市場調整
經調查，荊門房地產市場近幾年整體呈現萎縮狀態（城區尤為突出），市場持續低迷、不穩定性增加（今年上半年荊門城區僅成交土地1宗）。幾家大型房地產企業陸續因多元化、盲目擴張、高杠桿拿地、疫情、無限制調控、市場下行、銀行三條紅線管控等原因出現資金斷裂，導致項目停工停產。東寶、掇刀原民營企業開發的樓盤基本出現爛尾。從今年1-5月房地產情況看，東寶、掇刀、漳河新區同比分別負增長70.2%、49%、1.2%，出現斷崖式下滑。2019年-2021年間，荊門城區整體開發面積從258萬方下降至142萬方，下降幅度達44.8%。從各類型企業來看，降幅最大的是民營私企，下降幅度達61.8%。截至2021年底，荊門城區已批準預售尚未網簽的商品住房 16293套，面積189.6萬方。2022年，整體形勢依然不容樂觀，僅有央企、市屬國企、上市民企（洋豐集團）占主導地位。上半年僅完成開發面積44萬方，其中國有企業表現穩定，完成開發量已接近去年全年水平。同期，房地產銷售面積同樣呈現持續下滑態勢，其中民營私企下滑幅度明顯，從110萬方下降至52萬方，國有企業銷售面積相對平穩（附表見后）。
綜合判斷，目前荊門房地產市場處于一個發展失衡狀態，與我市經濟社會發展和居民需求不相匹配，未能充分發揮對經濟的促進作用。過往土地供給中，民營房地產企業占據主導地位，他們關注如何快速去化、回籠資金，所以開發項目以剛性住房為主，開發地段偏僻，容積率高，建筑施工質量及物業一般，往往以低價位占領市場，產品質量并未得到市民認可。經過多年的積累，造成庫存積壓、價格難以上漲等問題。2021年，荊門市GDP處于湖北省17個市州中位，但荊門平均房價僅為4900元/平方米，一直處于全省末位，房地產價格與經濟發展水平不相匹配（全省市州2021年GDP和當期房價比較情況附后）。
分析造成當前荊門房地產市場下滑及房價處于全省末位、與經濟總量不相匹配的原因，主要是過去一直以來民營房企占主導地位的格局，剛需市場很多問題沒有暴露出來，當整體房地產市場出現低迷時，其資金、拿地、施工、成本控制和品質管理、物業服務的能力出現迅速下滑，一旦經受不了壓力，就出現降價促銷、資金斷裂、樓盤爛尾，甚至“一跑了之”、或者“躺平”，給政府留下一堆“爛攤子”，其后果是擾亂了當地土地拍賣、項目開發、房屋銷售、物業服務市場，使房價不升反降，導致全體民眾財富縮水，引發社會焦慮和恐慌，削減了人民群眾共享改革開放成果的獲得感。因此，必須通過政府引導、市場化運作和改革調整，才能穩住房價、穩定市場，走出陰霾，擺脫困境。
三、路徑探索：掌控土地開發節奏，強化國企主導地位
剛剛閉幕的省委十二次黨代會報告提出“支持荊門打造產業轉型升級示范區”，房地產作為荊門的重要支柱產業，如何貫徹新發展理念加快促進轉型升級，如何支持國有房企緊緊圍繞這一戰略定位探索新的發展路徑、破局當前市場困境、助力產城有機融合？筆者看來，隨著經濟社會發展和城鎮化加速推進，我市居民的改善性住房需求增大，但現有市場產品難以滿足，缺乏高端產品帶動，在房地產剛需飽和的情況下，需要通過堅持房地產開發“三穩”策略、培育國有房地產企業主導地位、探索新的開發路徑、鼓勵國有民營房開企業合作共贏等辦法，開發配套完善、功能齊全、環境優美、智慧便利的高端產品，從而扭轉當前不利局面，引領房地產市場穩健發展，帶活區域經濟。
一是首要堅持房地產開發“三穩”策略。即根據市場運行情況及國家調控政策穩定土地供應，降低土地出讓節奏，保持土地供應的基本平衡；結合庫存總量穩定開發節奏，保持供需平衡，確保市場銷售與群眾需求一致；用國有房地產企業開發的樓盤穩定人民群眾購房信心，用國有經濟的底盤穩住房地產經濟的基本面。
二是積極培育國有房地產企業主導地位。國有房地產企業的優勢在于相對成熟的房地產開發經驗、較為穩定的資金來源、穩定可靠的信譽保證、嚴格縝密的層層監管和關鍵時刻不講條件、履職盡責的政治擔當。截至目前，荊門本土市場國有房地產企業沒有出現一例因開發、施工、交付、使用和物業而出現群眾上訪的事件或案例，在保價格、保交房、保穩定上做出了積極貢獻，體現了國企擔當。因此，應該在集中供地、工程施工、物業服務和后期運營上，優先支持國有房地產企業，助力其做大做強，鼓勵在引領本土市場、穩定房產價格、促進經濟增長、防范化解風險上爭取更大作為。
三是探索“開發＋施工＋物業＋資產運營”房地產開發新路徑。房地產開發多年來的事實證明，單純的項目開發，其承載的市場風險、后續的工程維護和物業管理都帶有很大的不確定性；高端的樓盤必須配套高端物業，否則再好的樓盤，也會降低居住品質、拉低樓盤品位，否則，后期居住只會造成諸多社會矛盾，消耗政府管理資源，影響政府管理形象。在這一方面，我市國有企業已經探索出“開發＋施工＋物業＋資產運營”的房地產開發新模式，由母公司實施開發，子公司負責工程施工、物業服務及資產運營，保證了樓盤開發后期的工程維修、物業進駐和空置資產的管理租賃，能夠保證如期交房、辦證維修和提供放心的物業服務，還能保證國有資產保值增值。
四是鼓勵國有房地產企業關鍵時刻紓困解難。縱觀荊門房地產市場，國有企業開發的樓盤，后期很少出現質量、爛尾和拖欠農民工工資等問題。相反，每當關鍵時刻，往往是國有房地產企業主動承擔社會責任，主動站出來替政府分憂，為政府和社會紓困解難。荊門恒大云湖上苑爛尾后，已考慮國有企業著手接盤，以國有企業的政治擔當，來加快處理這一棘手矛盾。這也驗證了國有房地產企業關鍵時刻靠得住、拉得出、打得勝的優秀品質和屬性。
四、有關建議：加快推進重組整合，扎穩荊門樓市底盤
綜上所述，房地產開發無論市場平順期，還是市場低迷期，國有房地產企業都是穩價格、穩市場、穩經濟、穩增長的堅實底盤，必須夯實國有房地產企業的市場主導地位，才能打造高端樓盤，滿足群眾改善型需求；建立國有企業龍頭地位，引領房地產市場發展；提升房地產管控能力，防范化解社會風險。由此，我們建議---
一是加快整合市屬國有房地產企業。目前，荊門城區國有房產企業總體過剩，市政府國資委所屬每個平臺公司幾乎都有房開企業，同質化經營嚴重，存在無序競爭、資源消耗、管理內耗問題，經常在拿地、開發、建設、服務上“打內戰”。建議加快整合市屬國有房地產企業，以土地、項目、資金、人才的高效整合，打造市屬國有房地產企業“航空母艦”，實現穩地價、穩房價和房地產規�；�、效益化目的。
二是鼓勵市屬國有企業打造優質地產品牌。建議引導國有房產企業關注高端產品的打造，做大做優增量開發；鼓勵國有房地產企業創新探索“開發＋施工＋物業＋資產運營”的一體化開發閉環模式，打造優質房地產品牌，形成統一開發、統一施工、統一管理、統一運維、統一服務的新格局。
三是培育房地產開發服務運營產業鏈。房地產開發需要深耕產業鏈后端服務價值，發揮后期運維服務優勢。建議重點提升高端物業服務能力，提高市場開發項目后期運維精細化水平，彰顯住房應有品質，體現地產高端價值。
四是支持國有民營企業合作共贏。一方面，篩選信譽度高、品牌好、資金實力雄厚的民營房企進入荊門市場，淘汰高風險、信譽度差的民營企業；另一方面，支持國有房地產企業與民營企業開展項目合作，國有企業利用其政策、土地、資金、開發、施工、物業等優勢，民營企業利用其專業、人才、設計、營銷、運維等優勢，共同合作、共同開發、共同提高，實現“雙贏”。
